A lo largo de los años la inversión en propiedades, en ladrillo, fue la aspiración de gran parte de la ciudadanía. Mientras que las inversiones en empresas, las acciones, fueron relegadas por considerarlas altamente especulativas. ¿Cómo podemos obtener lo mejor de ambos mundos?

La obsesión por los inmuebles

A lo largo del tiempo las inversiones inmobiliarias han probado ser una buena fuente de ingresos, y una excelente cobertura contra la depreciación del dinero, en casi cualquier contexto de mercado. Tal vez esto, junto con su bajo grado de sofisticación, las hagan tan populares.

Las propiedades tienen también una ventaja psicológica por sobre otros activos como los financieros: nadie llama periódicamente a su martillero para consultar si su propiedad subió o bajó de precio respecto a la semana anterior. Tampoco tenemos una tira de cotizaciones en la esquina de cada barrio, mostrando el valor de los inmuebles en tiempo real. El que invierte en ladrillos, ahorra en ladrillos, y no está tan pendiente del valor de reventa.

Sin embargo con las inversiones bursátiles no sucede lo mismo. Cuantas personas compran acciones y, solo porque a la semana las ven bajar 5% o 10%, salen corriendo a vender. Comparemos el caso con una propiedad: que persona en su sano juicio sale en pánico a vender un departamento a la semana de haberlo comprado, solo porque en la zona otro vendió con el m² a un precio inferior. Esto sucede cuando se confunde inversión con especulación.

El mercado como vehículo de inversión

Por otro lado hay también una parte del público que hoy día se interesa por otro tipo de inversiones: invierten en negocios, en empresas, mediante el mercado bursátil. Existe mucha fantasía sobre el acceso al mercado de valores, muchos piensan que es algo reservado solo para los grandes capitales, para aquellos que manejan grandes sumas de dinero. A quienes creen eso les digo: hoy es mucho más fácil acceder al mercado de capitales que comprar un departamento; y sobre todo mucho más económico.

Pero ya sea que compremos propiedades, empresas o cualquier otro activo, debemos prestar atención a la calidad del instrumento o del vehículo con el que lo hagamos. Hoy día tenemos la posibilidad de hacer inversiones tomando lo mejor de ambos mundos.

Por un lado están los instrumentos bursátiles. Estos suelen contar con una liquidez fantástica, son capaces de proveernos un flujo de fondos regular en dólares, cuentan con bajos montos de entrada y salida, son versátiles y ofrecen muchas posibilidades de diversificación.

Por otro lado tenemos las inversiones inmobiliarias tradicionales, donde las posibilidades de diversificación son mucho menores, el flujo de fondos que generan puede o no ser periódico y en ocasiones requieren mantenimiento u otro costos, sin contar con algunos impuestos que podamos tributar por su sola tenencia. Y que decir respecto de la liquidez, pienso que deben estar entre las inversiones más ilíquidas que se puedan hacer.

Una forma innovadora de invertir en propiedades

A pesar de todo esto no pienso que las inversiones inmobiliarias sean una mala decisión, sino todo lo contrario. Solo debemos buscar la manera adecuada de hacerlas.

Considero que algún componente de real estate en nuestra cartera puede agregar mucho valor, sobre todo en momentos donde la expectativa de inflación futura del dólar comienza a ser una preocupación cada vez más creciente, como ya lo hablamos en este artículo anterior.

Tener una posición en propiedades que no suponga una parte muy significativa de nuestro patrimonio me parece razonable. Pero que esta represente el 50% o más, lo considero una exposición excesiva.

Como respuesta a estos problemas, el mercado bursátil nos ofrece una herramienta fantástica: los Real Estate Investment Trust (REIT por sus siglas en ingles). Los REITs son fideicomisos que tienen como objetivo de inversión las propiedades y la renta inmobiliaria. Los hay dirigidos hacia todo tipo de destinos: propiedades comerciales, viviendas residenciales, establecimientos de vacaciones, asilos para ancianos, clínicas médicas, entre muchos otros.

Estos instrumentos nos permiten tener una participación en negocios inmobiliarios de alta categoría. Donde buscaremos una apreciación del capital de largo plazo, y una generación de ingresos regulares producto de los dividendos generados por la renta de los inmuebles.

Los REITs cotizan en la bolsa de valores, y se pueden comprar y vender como lo hacemos con las acciones de cualquier empresa. Son instrumentos con muy alto volumen, que nos permiten hacer inversiones bien diversificadas y de muy alta calidad. Y lo suficientemente versátil para asignarles el peso correcto dentro de nuestra cartera de inversiones.